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Agences immobilières : attention à la rédaction de vos mandats !

08/07/2014

La loi Hoguet impose qu’un mandat écrit soit souscrit préalablement à toute négociation ou engagement entre un agent immobilier et son client. Dans le cas contraire, l’agent immobilier ne peut prétendre à une quelconque rémunération au titre de la prestation effectuée.

Une décision de la Cour de Cassation du 18/06/2014 (Cass. 3e civ. 18 juin 2014 n° 13-13.553 (n° 730 F-PBI), Sté Fonta c/ Sté Central immobilier) a ainsi empêché un agent immobilier de percevoir des honoraires pour un travail effectué par cette dernière. Les faits sont les suivants : une société confie à une agence immobilière un mandat de recherche non exclusif. L’agence lui présente un terrain conforme aux caractéristiques convenues et rédige un compromis de vente. Celui-ci n’est finalement pas signé.

L’agence se rend compte par la suite que son client a présenté l’affaire à une autre société qui a acheté le terrain sans son intermédiaire, aux prix et conditions du projet qu’elle avait établi. Elle assigne cette autre société en paiement de ses prestations de recherche et de négociation.

La cour d’appel écarte, faute de preuve, l’existence d’un accord de reprise des engagements du mandant, mais condamne l’acquéreur à payer à l’agence la somme de 50 000 € sur le fondement de l’enrichissement sans cause.

La Cour de cassation annule cette décision. Elle considère au contraire que les règles de l’enrichissement sans cause ne peuvent pas tenir en échec les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet.

Afin de se prémunir contre ce genre de risques, l’agent immobilier doit prévoir dans le mandat une clause interdisant au mandant de révéler à qui que ce soit l’existence du bien à vendre sous peine d’avoir à payer une indemnité égale à la commission en cas d’achat du bien par la personne renseignée.

Cependant, la difficulté restante sera d’apporter la preuve de cette révélation.

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